Debata na Kanale Zero

Na Kanale Zero odbyła się kolejna debata. Tym razem dotyczyła mieszkalnictwa, a głównym hasłem było pytanie: „Mieszkanie prawem czy towarem?”. W debacie wziął udział Maciej Konieczny – polityk partii Razem, Sławomir Mentzen – prezes Nowej Nadziei, aktywista Jan Śpiewak oraz inwestor Rafał Zaorski.

Pierwszy z gości krytycznie wypowiedział się o obecnej sytuacji na rynku nieruchomości. Zaznaczył, że obecnie więcej osób kupuje mieszkania na inne cele (np. na handel lub wynajem) niż samodzielne zamieszkanie w nich. 

Inwestorzy zdominowali rynek w 2022 roku

Przywołana informacja pojawiła się już wcześniej w mediach. O tym, że w 2022 roku to inwestorzy stanowili większość wśród nabywców mieszkań, pisały m.in. Wyborcza, Gazeta Prawna i Business Insider.

Źródłem tych doniesień był raport Narodowego Banku Polskiego pt. „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce – IV kwartał 2022”. Czytamy w nim (s. 49): „Znacząco zmieniła się struktura kupujących osób fizycznych, biorąc pod uwagę cel zakupu mieszkania. Na koniec 2022 r. osoby fizyczne nabywające na potrzeby własne oszacowano na poziomie 30%, a w celach inwestycyjnych na poziomie 70%”.

Warto zaznaczyć, że są to dane ograniczone, ponieważ opierają się na deklaracjach oraz dotyczą tylko jednego roku. Co więcej, raport Narodowego Banku Polskiego bada sytuację w największych, wojewódzkich miastach w Polsce. Nie jest więc reprezentatywny dla całego kraju.

Sprawdzamy poprzednie lata

W raportach z poprzednich lat również znajdziemy informacje o deklarowanych celach nabywców przy zakupie mieszkania. W raporcie z IV kwartału 2021 roku znajdziemy wykres ze strukturą odpowiedzi deweloperów na pytanie, w jakim celu kupujący nabywali mieszkania na rynku pierwotnym w ostatnich czterech latach (s. 54, wykres 100).

Okazuje się, że w 2021 roku ponad połowa (62 proc.) nabywców kupowała mieszkanie na potrzeby własne (31 proc. jako pierwsze mieszkanie i 31 proc. jako nowe mieszkanie dla poprawy warunków życiowych). W 2020 roku było to 69 proc., rok wcześniej: 68 proc., a jeszcze wcześniej: 63 proc.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że są to dane dotyczące tylko zakupów na rynku pierwotnym i opierają się na deklaracjach deweloperów. Nie jest to wgląd do bezpośrednich intencji nabywców, więc nie mamy pewności, w jakim celu kupowali mieszkanie.

Sytuacja na rynku wtórnym

NBP, oprócz podsumowań kwartalnych, publikuje raporty roczne dotyczące rynku nieruchomości. Z raportu za rok 2022 dowiadujemy się, że w ostatnich latach tylko około połowy transakcji na rynku wtórnym dotyczyło zakupu mieszkań na cele mieszkaniowe.

W 2022 roku 49 proc. kupujących na rynku wtórnym deklarowało cele: „na pierwsze mieszkanie” i „poprawa warunków bytowych” (s. 90, wykres 4.114). Rok wcześniej było to 54 proc., natomiast w 2020 i 2019 roku odpowiednio: 52 proc. i 54 proc.

Pozostałe cele, które mogli zadeklarować nabywcy to: „na wynajem”, „z zamiarem odsprzedaży z zyskiem w korzystnym okresie”, „zarówno na wynajem, jak i na potrzeby własne”, „zarówno na wynajem, jak i na odsprzedaż z zyskiem w korzystnym okresie”. Wśród tych odpowiedzi najczęściej wymieniano opcję „na wynajem”.

Raport rynkowy Metrohouse i Credipass

Raport dotyczący sytuacji na rynku mieszkaniowym regularnie publikuje również agencja nieruchomości Metrohouse we współpracy z firmą pośrednictwa finansowego Credipass. Co kwartał ukazuje się ich Barometr, a najnowszy pokazuje sytuację z IV kwartału 2023 roku.

Wśród powodów zakupu mieszkania deklarowanych przez nabywców dominował „zakup pierwszej nieruchomości”. Taki cel deklarowało 41 proc. respondentów (s. 10). Autorzy zwracają uwagę, że taki stan rzeczy jest efektem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Na drugim miejscu znaleźli się kupujący na cele inwestycyjne (28 proc.). Natomiast wśród innych przyczyn można wymienić też przeprowadzkę do większej nieruchomości (18 proc.).

W III kwartale 2023 roku zakup na cele inwestycyjne zgłaszało 37 proc. kupujących i była to intencja deklarowana najczęściej. W I kwartale 2023 roku ten odsetek był wyższy i wyniósł 44 proc. (s. 10). Jeszcze na koniec 2022 roku było to 48 proc. (s. 9) Warto pamiętać, że są to dane oparte na statystykach jednej agencji nieruchomości, a nie całego rynku.

Co mówią raporty firm prywatnych?

W 2022 roku swoje dane na ten temat przedstawił też serwis rynekpierwotny.pl. Z badania opinii użytkowników tego portalu wynika, że cel: „inwestuję w mieszkanie w celach zarobkowych” – jako główną motywację – deklaruje 14 proc. nabywców.

W 2019 roku ukazał się raport z badania serwisu ogłoszeniowego Gumtree pt. „Jak Polacy kupują mieszkania”. Badanie przeprowadzono wśród osób kupujących nowe mieszkanie. Dowiadujemy się z niego, że najczęściej deklarowanym powodem zakupu była „chęć posiadania mieszkania na własność” (43 proc.). 

Zakupy w celach inwestycyjnych deklarowało 13 proc. respondentów. Warto zaznaczyć, że ankieta pozwalała na wybranie kilku odpowiedzi.