15 maja 2020 roku obóz Zjednoczonej Prawicy podczas konwencji programowej ogłosił nowy plan społeczno-gospodarczy o nazwie Polski Ład, a  którego założenia stały się w ostatnich dniach osią debaty publicznej. Duże emocje wśród polityków wywołał m.in. punkt poświęcony mieszkalnictwu i nowa inicjatywa – Mieszkanie bez wkładu własnego. Nastroje wewnątrz opozycji były różnorodne; wspólny element stanowiła krytyka rządzących za brak realizacji wcześniejszych obietnic, jak budowa 100 tys. mieszkań w ramach programu Mieszkanie Plus. Jednocześnie przedstawiciele największego ugrupowania opozycyjnego w Sejmie (PO) zaczęli przytaczać sukcesy autorskiej inicjatywy w postaci programu Mieszkanie dla młodych. Sprawdźmy zatem, jakie były założenia programowe przytoczonych inicjatyw oraz co udało im się osiągnąć.

Mieszkanie dla młodych

Po drugim exposé premiera Donalda Tuska minister transportu, budownictwa i gospodarki morskiej Sławomir Nowak zapowiedział wdrożenie w życie programu Mieszkanie dla młodych (MdM), którego docelową grupą odbiorców były rodziny i osoby samotne do 35 roku życia. – Każda taka rodzina może liczyć na 10-procentową dopłatę do kredytu mieszkaniowego – oznajmił.

Projekt ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych przedłożono w Sejmie 27 maja. Ustawę przyjęto w październiku tego samego roku, a MdM w praktyce ruszył od pierwszego dnia 2014 roku. Od września 2015 roku zaczęła obowiązywać nowelizacja ustawy.

Głównym założeniem programu było dofinansowanie ze strony państwa wkładu własnego na zakup pierwszego mieszkania. Z programu zostały wyłączone te osoby, które w przeszłości posiadały już własne lokum na wyłączność.

Co istotne, dofinansowanie obejmowało początkowo wyłącznie mieszkania pochodzące z rynku pierwotnego. Poza tym, aby zaklasyfikować się do programu, mieszkanie nie mogło być większe niż 75 m² w przypadku lokalu mieszkalnego oraz 100 m² dla domu rodzinnego. Po nowelizacji wprowadzono jednak odstępstwo od tej zasady. Wyjątek stanowili nabywcy, którzy w dniu składania wniosku posiadali co najmniej trójkę dzieci – wówczas limit przesunięto odpowiednio do 85 m² i 110 m². Ponadto, żeby skorzystać z programu, należało wziąć kredyt w walucie polskiej na co najmniej 50 proc. ceny nieruchomości i przynajmniej na 15 lat.

W ramach MdM osoby samotne oraz bezdzietne małżeństwa mogły liczyć na 10 proc. jednorazowej dopłaty do kredytu liczonego według wskaźnika 1,0 wartości metra odtworzeniowego w każdym województwie. W przypadku beneficjentów posiadających jedno dziecko dopłata rosła do poziomu 15 proc. Z kolei po urodzeniu bądź przysposobieniu trzeciego dziecka (w ciągu 5 lat od zakupu mieszkania) przewidziano możliwość ubiegania się o kolejne 5 proc. Co ważne, dofinansowanie było liczone maksymalnie do 50 m² powierzchni użytkowej.

Po nowelizacji przesunięto progi dofinansowań dla rodzin z dwójką dzieci (do 20 proc.) oraz rodzin z trójką dzieci (do 30 proc.). Poza tym, w przypadku rodzin z co najmniej trójką dzieci dofinansowanie liczono od 65 m² powierzchni użytkowej, znosząc limit wieku 35 lat. Kluczowa zmiana dotyczyła także objęcia programem mieszkań pochodzących z rynku wtórnego. 

Program – poza korzyścią, jaką były dopłaty – nakładał pewne ograniczenia. Zgodnie z nowelizacją, w ciągu 5 lat nie można było mieszkania ani wynajmować, ani sprzedać.

W sierpniu 2017 roku Najwyższa Izba Kontroli podzieliła się wynikami inspekcji programu MdM, która została wszczęta m.in. ze względu na pojawiające się informacje medialne mówiące o nieskuteczności programu, niewykorzystywaniu środków przeznaczonych na jego realizację oraz występujących dysproporcjach terytorialnych między województwami. Jak możemy przeczytać w komunikacie prasowym NIK-u:

Możliwość składania wniosków o dofinansowanie wkładu własnego w ramach MdM skończyła się w 2018 roku. Aktualnie z dodatkowego wsparcia mogą skorzystać osoby, które wcześniej zaciągnęły kredyt MdM na zakup mieszkania i uzyskały dofinansowanie wkładu własnego.

Zgodnie z danymi Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), w latach 2014–2018 w ramach MdM zaakceptowano 110 698 wniosków, a łączna wartość przyznanego finansowania przekroczyła kwotę 2 mld 928 mln zł. Wyraźnie widać, że z roku na rok program rozwijał się:

• 207 mln 203 tys. przyznano w roku 2014,
• 520 mln 508 tys., przyznano w roku 2015,
• 699 mln 939 tys. przyznano w roku 2016,
• 738 mln 733 tys. przyznano w roku 2017,
• 761 mln 693 tys. przyznano w roku 2018.

Pomimo nowelizacji z 2015 roku, która wyraźnie promowała rodziny wielodzietne, finalne statystyki pokazują, że głównymi beneficjentami programu były małżeństwa bezdzietne lub posiadające jedno dziecko. Na te dwie grupy przeznaczano w sumie 57 proc. kwoty dofinansowania dla małżeństw. Z kolei w przypadku osób samotnych aż 85 proc. środków trafiało do osób bezdzietnych.

Mieszkanie Plus

Jeszcze przed objęciem władzy PiS podkreślało duże znaczenie mieszkalnictwa. W 2014 roku w opublikowanym programie wyborczym znalazła się wzmianka o utworzeniu nowego projektu, który miałby być skierowany docelowo do „średnio i nieco mniej niż średnio zarabiających”. Obietnica o utworzenie nowego projektu mieszkaniowego znalazła się również w exposé premier Beaty Szydło z listopada 2015 roku. – Silnym impulsem proinwestycyjnym będzie także program budowy mieszkań dla przeciętnie i mniej niż przeciętnie zarabiających obywateli – zaznaczyła.

Pierwsze oficjalne kroki zmierzające do realizacji programu poczyniono 27 września 2016 roku, po ogłoszeniu przez Radę Ministrów uchwały ustanawiającej Narodowy Program Mieszkaniowy.  Za główny cel inicjatywy postawiono zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających obecnie nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych. Określono, że do 2030 roku liczba mieszkań w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców powinna osiągnąć poziom dla średniej państw Unii Europejskiej, co oznaczałoby wzrost z 363 do 435. Drugim z istotnych celów było zmniejszenie liczby osób oczekujących na najem mieszkania gminnego, trzecim – ograniczenie o ok. 2 mln, do roku 2030, liczby osób mieszkających w warunkach substandardowych.

W ramach pierwszego z wymienionych priorytetów, tj. koncentrującego się na poprawie dostępności mieszkań, kluczową inicjatywą miał być projekt Mieszkanie Plus. Program miał składać się z dwóch filarów:

• rynkowego – skierowanego do osób średnio zamożnych, które nie posiadają zdolności kredytowej i możliwości ubiegania się o mieszkanie socjalne bądź komunalne, lecz posiadają zdolność regularnego opłacania czynszu, który ustalany jest na podstawie stawek rynkowych. W obrębie tego segmentu przewidziano możliwość wykupu mieszkania przez wynajmującego;
• społecznego – adresowanego do osób mniej zamożnych, które są klasyfikowane na podstawie dwóch kategorii: niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych oraz niskiego dochodu gospodarstwa domowego przypadającego na członka rodziny.

Co istotne, w ramach filaru społecznego mieszkania miały powstawać z udziałem środków budżetu państwa. W jego obrębie możemy wyróżnić:

• preferencyjne finansowanie zwrotne dla podmiotów zainteresowanych budową mieszkań na wynajem o limitowanym czynszu oraz 
• bezzwrotne finansowe wsparcie z budżetu państwa udzielane głównie jednostkom samorządu terytorialnego i organizacjom pożytku publicznego na rozwój budownictwa zaspokajającego potrzeby mieszkaniowe osób o niższych dochodach (przede wszystkim budownictwa gminnego) oraz budownictwa wspomaganego.

Ważnym punktem w toku realizacji programu były słowa premiera Mateusza Morawieckiego, który w trakcie konwencji PiS „Polska jest jedna” w kwietniu 2018 roku powiedział, że: 

Świadomy wagi swoich słów kilka dni później stwierdził, że:

W celu realizacji powyższej obietnicy 13 czerwca 2019 roku znowelizowano ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości, pozwalającą na zwiększenie podaży gruntów, by te mogły być wykorzystane przez KZN. Głównym założeniem ustawy było wyposażenie KZN w możliwość pozyskiwania nieruchomości stanowiących własność lub oddanych w użytkowanie wieczyste jednoosobowych spółek Skarbu Państwa. Innymi słowy, KZN od wejścia ustawy w życie mógł wykorzystać więcej gruntów np. pod program Mieszkanie Plus. W opinii ministra Artura Sobonia nowelizacja „daje gwarancję na realizację 100 tys. mieszkań, o których mówił premier Mateusz Morawiecki”.

Obietnica ta została jednak niezrealizowana, co analizowaliśmy w raporcie 100 Obietnic Zjednoczonej Prawicy.

Zgodnie z najnowszymi danymi (stan na 31 marca 2021 roku) w ramach programu Mieszkanie Plus wybudowanych zostało 12 717 mieszkań, z czego: 

• 1 017 w obrębie filaru rynkowego,
• 11 700 w obrębie filaru społecznego: 7 180 w zakresie instrumentu preferencyjnego finansowania zwrotnego oraz 4 520 w zakresie bezzwrotnego finansowego wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego.

Poza tym w budowie aktualnie znajduje się łącznie 14 075 mieszkań.

Warto zwrócić także uwagę na realizację głównego celu, jakim było zwiększenie dostępności mieszkań w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców. Z wyliczeń Głównego Urzędu Statystycznego dowiadujemy się, że przelicznik ten w roku w roku 2019 wyniósł 385,9 i był większy niż w roku 2015 (367,3).

W roku 2020 co prawda wybudowano 222 tys. mieszkań, jednakże eksperci podkreślają, że w Polsce brakuje mieszkań, a deficyt mieszkaniowy szacuje się na 2,1 mln, a w roku 2030 może wzrosnąć o kolejne 600 tys.  Mówił o tym także w marcu br. w wywiadzie dla portalu rp.pl Jarosław Gowin – Wciąż odczuwamy szacowany na około 2 mln dramatyczny deficyt lokali, co plasuje nas w ogonie państw Unii Europejskiej – powiedział.

Potwierdzają to źródła. Zgodnie z najnowszym raportem Deloitte Property Index 2020 Polska z wynikiem 386,2 mieszkań na 1 tys. mieszkańców znajduje się nie tylko za takimi krajami jak Niemcy, Holandia, Francja czy Włochy, ale również wyprzedzają nas m.in. Węgry (455,9 mieszkań na 1 tys. mieszkańców), Czechy (465,2) i Bułgaria (566,2).

Polski Ład, czyli nowe propozycje Prawa i Sprawiedliwości

„To, co osiągnęliśmy, to zdecydowanie za mało. I mogę powiedzieć, że ten program, który zaprezentowaliśmy w pierwszej odsłonie, nie wyszedł tak, jakbyśmy chcieli. Mówię to z otwartą przyłbicą. (…) Dlatego przebudowaliśmy nasz program mieszkaniowy, on dzisiaj będzie zupełnie inny, on będzie się składał z kilku nowych komponentów” – tak premier Morawiecki ocenił wyniki realizacji programu Mieszkanie Plus. Szef rządu zapowiedział wdrożenie nowego projektu w postaci Mieszkania bez wkładu własnego.

Inicjatywa ma objąć trzy grupy klientów:

• osoby zamierzające zakupić pierwsze mieszkanie z rynku pierwotnego,
• osoby szukające mieszkania na rynku wtórnym,
• osoby chcące wybudować własny dom.

Rola państwa ma sprowadzać się do gwarantowania wkładu własnego do 100 tys. zł dla biorących kredyt oraz oferowania finansowania do 160 tys. zł dla osób korzystających z mieszkalnictwa społecznego i rodzin wielodzietnych.  Wysokość otrzymanego finansowania będzie uzależniona od ilości dzieci w rodzinie – 30 tys. zł w przypadku drugiego dziecka, 60 tys. zł – trzeciego, 30 tys. zł – każdego kolejnego. Ponadto państwo ma pomóc rodzinom w spłacie kredytu – po narodzinach kolejnych dzieci – maksymalnie do kwoty 100 tys. zł. 

Rządzący, chcąc ograniczyć ryzyko wzrostu cen mieszkań, planują wprowadzić cenę maksymalną za 1 m² nieruchomości, na podstawie której mieszkanie będzie klasyfikowane do programu.

Program przewiduje też zniesienie barier natury formalno-prawnej. Realizacja budynków jednorodzinnych o powierzchni użytkowej do 70 m² (+ poddasze, łącznie do 90 m²)  ma być możliwa bez pozwolenia, kierownika i książki budowy, wyłącznie na podstawie zgłoszenia.

Polski Ład nawiązuje tutaj do przepisów uchwalonych na początku 2020 roku, pozwalających na budowę bez zezwolenia tzw. wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, czyli domków letniskowych o powierzchni do 35 m². Ustawa stanowi, że na działce o powierzchni 500 m² może zostać postawiony jeden domek.

Prezes Prawa i Sprawiedliwości Jarosław Kaczyński w wywiadzie udzielonym tygodnikowi „Sieci” argumentował, że taka uproszczona forma budowy małych domków jednorodzinnych to próba „radykalnego przełamania blokad, w tym wpływów niektórych potężnych deweloperów”. Takie niewielkie inwestycje są bowiem realizowane głównie przez małe i średnie firmy lokalne lub też prowadzone są w systemie gospodarczym.

Jak zauważa w analizie portal Konkret24, możliwość budowy domu bez pozwolenia obowiązuje w polskim porządku prawnym już od czerwca 2015 roku. Wówczas w życie weszła nowelizacja prawa budowlanego, która uchyliła wymóg posiadania zezwolenia na budowę i przebudowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych (bez limitu powierzchni), „których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane”.

Należy mieć jednak na uwadze, że urzędnik nadzorujący budowę może sprzeciwić się budowie w sytuacji, gdy ogranicza ona prawa właścicieli sąsiednich nieruchomości. W przypadku braku sprzeciwu budowa może zostać rozpoczęta po 21 dniach, licząc od daty zgłoszenia.

Poza tym na terenie gminny powinny obowiązywać przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które są uchwalane przez jednostki samorządu terytorialnego. Określają one m.in. warunki techniczne, jakie powinny spełniać posiadłości. Niezastosowanie się do regulacji prawnych może prowadzić nawet do zatrzymania budowy. Natomiast w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego w gminie budowa domu jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia wymaga uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.