Debata o mieszkalnictwie. Jakie są marże deweloperów?

Na Kanale Zero odbyła się debata na temat mieszkalnictwa, w której wzięli udział Sławomir Mentzen, Rafał Zaorski, Maciej Konieczny oraz Jan Śpiewak. Ten ostatni zwrócił uwagę na marże deweloperów, a także wskazał, że pomimo spadku cen materiałów budowlanych ceny mieszkań pozostają wysokie.

– Te marże są kosmiczne – ocenił Śpiewak, podając, że wynoszą one 40 proc.

Jak czytamy na stronie Europejskiego Instytutu Finansowego, marża to „różnica między ceną sprzedaży a kosztem zakupu towaru lub usługi. Jest to zysk, jaki osiąga sprzedawca na każdej sprzedanej jednostce”.

Wyróżniamy marżę brutto i netto. Ta pierwsza dotyczy różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztem wytworzenia sprzedanych produktów (s. 13), nie jest ona pomniejszona jeszcze o koszty pośrednie i dodatkowe wydatki związane z działalnością.

Rekordowa marża deweloperska, ale czy to pełny obraz?

Jednak jest to informacja dotycząca tylko wybranych firm (obecnych na giełdzie) i dotyczy kwoty brutto, a więc nie ostatecznego zysku ze sprzedaży. Jak wyjaśnia NBP: „Marża brutto nie jest jednoznaczna z zyskiem deweloperskim i w zależności od organizacji dewelopera/holdingu deweloperskiego może zawierać różne elementy kosztów” (s. 8).

Inne raporty o marżach

Aktualne dane o marżach brutto wybranych firm deweloperskich znalazły się też w raporcie Domu Maklerskiego Navigator. Wybrane firmy faktycznie odnotowały marże brutto na poziomie ponad 30 proc., a jedna (Grupa Archicom) w pierwszych trzech kwartałach zadeklarowała marże na poziomie 45,5 proc. W przypadku marży netto było to 23,9 proc. W pozostałych firmach marża netto wynosiła pomiędzy 15 a 20 proc.

Podobne liczby przedstawił rok wcześniej serwis Parkiet.com na podstawie danych ze sprawozdań wybranych firm deweloperskich za 2022 rok. Średnia marża brutto ze sprzedaży wyniosła wówczas 30,9 proc. W raporcie znalazła się też informacja o średniej marży netto, która w 2022 roku wyniosła 16,9 proc. 

Ceny materiałów budowlanych

Z najbardziej aktualnych danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w styczniu 2024 roku ceny produkcji budowlano-montażowej w porównaniu z analogicznym miesiącem poprzedniego roku wzrosły o 7,7 proc., a w porównaniu z grudniem 2023 roku – o 0,5 proc.

Natomiast wzrost cen zaobserwowano w 7 segmentach, takich jak cement czy chemia budowlana.

Ceny mieszkań wciąż rosną

Ostatnią tezą z wypowiedzi Jana Śpiewaka jest stwierdzenie, że ceny mieszkań nie spadają. Narodowy Bank Polski co kwartał udostępnia dane o średnich cenach transakcyjnych na rynku nieruchomości. Dotyczą one 10 wybranych miast (Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Warszawa, Wrocław, Zielona Góra).

Tymczasem na rynku wtórnym średnie ceny wyniosły pod koniec 2023 roku 7 745 zł za 1 m². W analogicznym okresie roku poprzedniego było to 7 133 zł za 1 m². Oznacza to wzrost o 8,57 proc.

Co mówią inne raporty?

Potwierdzają to wyniki analizy portalu Rynek Pierwotny z listopada 2023 roku. Ceny wzrosły wyraźnie względem grudnia 2022 roku na wszystkich siedmiu analizowanych rynkach, czyli w Poznaniu, Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Łodzi, Aglomeracji Katowickiej i we Wrocławiu.

W porównaniu do grudnia 2022 roku ceny mieszkań wzrosły od 8 proc. w Łodzi do 25 proc. w Trójmieście i w Krakowie, a w Warszawie o 21 proc. Podwyżki miały miejsce także w 2024 roku. Według wstępnych danych za luty średnie ceny mieszkań na wszystkich siedmiu rynkach wzrosły w stosunku do stycznia 2024 roku.

Podobny raport przedstawił serwis Bankier.pl na podstawie danych od Cenatorium. Wynika z nich, że ceny w 8 wybranych miastach (Warszawa, Poznań, Łódź, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Lublin, Olsztyn) rosną z kwartału na kwartał. Nadal mowa jednak o największych miastach wojewódzkich, a nie o całej Polsce.