Strona główna Wypowiedzi Deweloperzy i marże 40 proc. na mieszkaniach? Sprawdzamy

Deweloperzy i marże 40 proc. na mieszkaniach? Sprawdzamy

Deweloperzy i marże 40 proc. na mieszkaniach? Sprawdzamy

Jan Śpiewak

Wiceprzewodniczący Stowarzyszenia Energia Miast

Dzisiaj deweloperzy mają czterdziestoprocentowe marże […] Mają z czego schodzić deweloperzy, szczególnie że materiały budowlane, ceny materiałów budowlanych spadają. Jakoś ceny mieszkań nie spadają.

Kanał Zero, 04.03.2024

Manipulacja

Wypowiedź uznajemy za manipulację, gdy zawiera ona informacje wprowadzające w błąd lub naginające/przeinaczające fakty, w szczególności poprzez:

  • pominięcie ważnego kontekstu,  
  • wykorzystywanie poprawnych danych do przedstawienia fałszywych wniosków,  
  • wybiórcze wykorzystanie danych pasujących do tezy (cherry picking), 
  • używanie danych nieporównywalnych w celu uzyskania efektu podobieństwa lub kontrastu,  
  • wyolbrzymienie swoich dokonań lub umniejszenie roli adwersarza, 
  • pozamerytoryczne sposoby argumentowania.

Sprawdź metodologię

Kanał Zero, 04.03.2024

Manipulacja

Wypowiedź uznajemy za manipulację, gdy zawiera ona informacje wprowadzające w błąd lub naginające/przeinaczające fakty, w szczególności poprzez:

  • pominięcie ważnego kontekstu,  
  • wykorzystywanie poprawnych danych do przedstawienia fałszywych wniosków,  
  • wybiórcze wykorzystanie danych pasujących do tezy (cherry picking), 
  • używanie danych nieporównywalnych w celu uzyskania efektu podobieństwa lub kontrastu,  
  • wyolbrzymienie swoich dokonań lub umniejszenie roli adwersarza, 
  • pozamerytoryczne sposoby argumentowania.

Sprawdź metodologię

  • Jak podaje Biuro Maklerskie Pekao, marża brutto na sprzedaż mieszkań giełdowych deweloperów po trzech kwartałach 2023 roku wyniosła 31,4 proc. i była wówczas najwyższa od ponad dekady. Dane te dotyczą tylko wybranego segmentu rynku – firm obecnych na giełdzie.
  • Natomiast z raportu Domu Maklerskiego Navigator wynika, że w 2023 roku wybrane największe firmy deweloperskie odnotowały marże brutto wyższe niż 30 proc., a jedna przekroczyła 40 proc.
  • Jak wskazuje Narodowy Bank Polski, marża brutto nie jest równoznaczna z zyskiem dewelopera (s. 8). Jest to różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztem wytworzenia sprzedanych produktów (s. 13). Natomiast marża netto to przychody pomniejszone o koszty sprzedaży, koszty operacyjne, odsetki i inne koszty związane z działalnością firmy.
  • Faktycznie niektórzy deweloperzy odnotowują marże brutto na poziomie od 30 do 40 proc., jednak mowa o największych wybranych firmach. Nie dotyczy to sytuacji na całym rynku. Dodatkowo Jan Śpiewak pomija informację o tym, że marża brutto nie jest równa zyskowi. Na tej podstawie oceniamy wypowiedź jako manipulację.

Debata o mieszkalnictwie. Jakie są marże deweloperów?

Na Kanale Zero odbyła się debata na temat mieszkalnictwa, w której wzięli udział Sławomir Mentzen, Rafał Zaorski, Maciej Konieczny oraz Jan Śpiewak. Ten ostatni zwrócił uwagę na marże deweloperów, a także wskazał, że pomimo spadku cen materiałów budowlanych ceny mieszkań pozostają wysokie.

– Te marże są kosmiczne – ocenił Śpiewak, podając, że wynoszą one 40 proc.

Jak czytamy na stronie Europejskiego Instytutu Finansowego, marża to „różnica między ceną sprzedaży a kosztem zakupu towaru lub usługi. Jest to zysk, jaki osiąga sprzedawca na każdej sprzedanej jednostce”.

Wyróżniamy marżę brutto i netto. Ta pierwsza dotyczy różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztem wytworzenia sprzedanych produktów (s. 13), nie jest ona pomniejszona jeszcze o koszty pośrednie i dodatkowe wydatki związane z działalnością.

Rekordowa marża deweloperska, ale czy to pełny obraz?

Jak podaje Biuro Maklerskie Pekao, marża brutto na sprzedaż mieszkań giełdowych deweloperów po trzech kwartałach 2023 roku wyniosła 31,4 proc. i była wówczas najwyższa od ponad dekady. 

Jednak jest to informacja dotycząca tylko wybranych firm (obecnych na giełdzie) i dotyczy kwoty brutto, a więc nie ostatecznego zysku ze sprzedaży. Jak wyjaśnia NBP: „Marża brutto nie jest jednoznaczna z zyskiem deweloperskim i w zależności od organizacji dewelopera/holdingu deweloperskiego może zawierać różne elementy kosztów” (s. 8).

Inne raporty o marżach

Aktualne dane o marżach brutto wybranych firm deweloperskich znalazły się też w raporcie Domu Maklerskiego Navigator. Wybrane firmy faktycznie odnotowały marże brutto na poziomie ponad 30 proc., a jedna (Grupa Archicom) w pierwszych trzech kwartałach zadeklarowała marże na poziomie 45,5 proc. W przypadku marży netto było to 23,9 proc. W pozostałych firmach marża netto wynosiła pomiędzy 15 a 20 proc.

Podobne liczby przedstawił rok wcześniej serwis Parkiet.com na podstawie danych ze sprawozdań wybranych firm deweloperskich za 2022 rok. Średnia marża brutto ze sprzedaży wyniosła wówczas 30,9 proc. W raporcie znalazła się też informacja o średniej marży netto, która w 2022 roku wyniosła 16,9 proc

Ceny materiałów budowlanych

Z najbardziej aktualnych danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w styczniu 2024 roku ceny produkcji budowlano-montażowej w porównaniu z analogicznym miesiącem poprzedniego roku wzrosły o 7,7 proc., a w porównaniu z grudniem 2023 roku – o 0,5 proc.

A co z kosztem samych materiałów budowlanych? Jak wskazali analitycy serwisu Rynek Pierwotny, jeśli porównamy styczeń 2024 roku do stycznia 2023 roku, zauważymy, że spadek cen materiałów budowlanych wystąpił w 13 segmentach produktowych, takich jak ściany, kominy, oświetlenie czy wykończenia. Średnio ceny spadły o 3 proc. 

Natomiast wzrost cen zaobserwowano w 7 segmentach, takich jak cement czy chemia budowlana.

Ceny mieszkań wciąż rosną

Ostatnią tezą z wypowiedzi Jana Śpiewaka jest stwierdzenie, że ceny mieszkań nie spadają. Narodowy Bank Polski co kwartał udostępnia dane o średnich cenach transakcyjnych na rynku nieruchomości. Dotyczą one 10 wybranych miast (Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Warszawa, Wrocław, Zielona Góra).

Z danych NBP dowiadujemy się, że średnie ceny transakcyjne za metr kwadratowy w tych miastach wzrosły z poziomu 8 803 zł za 1 m2 (IV kwartał 2022 roku) do 9 532 zł za 1 m2 (IV kwartał 2023 roku). To wzrost o 8,28 proc. Mowa o rynku pierwotnym.

Tymczasem na rynku wtórnym średnie ceny wyniosły pod koniec 2023 roku 7 745 zł za 1 m2. W analogicznym okresie roku poprzedniego było to 7 133 zł za 1 m2. Oznacza to wzrost o 8,57 proc.

Co mówią inne raporty?

Potwierdzają to wyniki analizy portalu Rynek Pierwotny z listopada 2023 roku. Ceny wzrosły wyraźnie względem grudnia 2022 roku na wszystkich siedmiu analizowanych rynkach, czyli w Poznaniu, Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Łodzi, Aglomeracji Katowickiej i we Wrocławiu.

W porównaniu do grudnia 2022 roku ceny mieszkań wzrosły od 8 proc. w Łodzi do 25 proc. w Trójmieście i w Krakowie, a w Warszawie o 21 proc. Podwyżki miały miejsce także w 2024 roku. Według wstępnych danych za luty średnie ceny mieszkań na wszystkich siedmiu rynkach wzrosły w stosunku do stycznia 2024 roku.

Podobny raport przedstawił serwis Bankier.pl na podstawie danych od Cenatorium. Wynika z nich, że ceny w 8 wybranych miastach (Warszawa, Poznań, Łódź, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Lublin, Olsztyn) rosną z kwartału na kwartał. Nadal mowa jednak o największych miastach wojewódzkich, a nie o całej Polsce.

*Jeśli znajdziesz błąd, zaznacz go i wciśnij Ctrl + Enter

Pomóż nam sprawdzać, czy politycy mówią prawdę.

Nie moglibyśmy kontrolować polityków, gdyby nie Twoje wsparcie.

Wpłać

Dowiedz się, jak radzić sobie z dezinformacją w sieci

Poznaj przydatne narzędzia na naszej platformie edukacyjnej

Sprawdź!